O valor do Terreno do Tarumã - Paraná Clube

Por: Júlio César Anjos

  

Recentemente, bem precisamente no dia 28 de Junho de 2012, o terreno do Pinheirão - com 124 mil metros quadrados, “pertencente” à federação, foi arrematado por 57 milhões, em um leilão. O valor inicial era de 66 milhões e foi reduzido pela metade, 33 milhões, ao ser feitos lances até chegar ao valor de venda. Agora, o Paraná leiloa 44.5 mil metros quadrados do lote, ao preço de 45 milhões de reais, estipulado pelo fair value (valor justo).

Ao olhar de relance o pensamento levaria à conclusão errônea que o lote do Paraná clube estaria supervalorizado diante o terreno do Pinheirão, o que na verdade, determinaria um ufanismo o valor de 45 milhões na primeira pedida do leilão, pelo Paraná Clube. Acontece que há muitas diferenças, em várias observações, entre os dois bens, seja aspecto físico, legal e de mercado.

Antes de tudo devem-se analisar as condições do lote do Pinheirão para chegar a um determinador comum dos fatos. Primeiro que o lote, apesar de ter 124 mil metros quadrados, é um terreno do tipo vírgula, o que faz perder bom espaço por causa da dificuldade em utilização (é como o lote triangular, em que o formato faz perder espaço, embora haja metragem). Terreno irregular faz desvalorizar o bem.  O Pinheirão também está com problema no que se refere ao aspecto legal (jurídico), o terreno é da prefeitura, para atender interesse publico, ou seja, quem comprasse tal loteamento correria o risco de perdê-lo por causa da insegurança jurídica do bem. Sempre quando há um risco qualquer imóvel que seja passa a ser, de certa forma, desvalorizado. Por fim, o dinheiro do arremate do leilão até agora está sub judice, congelado em uma conta do governo, pois se devem esperar as decisões jurídicas para o arrematador poder usufruir o bem.

Se levar em conta que o risco da operação – por causa da base legal - pode desvalorizar (estipulado) em 10% o terreno, sem contar que uma fração do terreno é área morta comprada pelo investidor, teria uma depressão expressiva no lote do Pinheirão. Portanto, para critério justo de desvalorização, o terreno do Pinheirão perderia, pela análise, perder 24 mil metros quadrados, ficando com valor de compra por 100 mil metros quadrados.

Se o valor arrematado por 57 milhões era de 124 mil metros quadrados, então o metro quadrado é de aproximadamente R$ 460,00 (Quatrocentos e sessenta reais) por metro quadrado.

Por causa da desvalorização 124 mil metros quadrados menos 24 mil metros quadrados (por causa dos riscos e da área inútil pelo terreno ser tipo vírgula), então seria 57 milhões divididos por 100 mil metros quadrados, o que daria R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais) o metro quadrado.

570,00 (quinhentos e setenta reais) reajustado à inflação de 6%, o que daria um total de R$ 604,20 por metro quadrado.

O lote do Paraná é retangular, sem problema jurídico algum, e o proprietário compraria o terreno e poderia usufruir logo após o arremate, sem risco judicial ou problema legislativo.

Levando ao valor justo de 604,20 o metro quadrado, o valor total do terreno do Paraná, com 44.5 mil metros quadrados, seria de R$ 26.886.900,00 (Vinte e seis milhões oitocentos oitenta e seis mil e novecentos reais), levando em consideração uma estipulação ínfima ao risco e um reajuste de preço de metragem somente corrigida pela inflação.

Se contar que o Pinheirão ainda necessita de desembolso para demolição, então seria justo até mesmo o terreno do Paraná ter um valor justo de mercado iniciado em 30 milhões, o que seria conseguido somente em um segundo leilão, após abaixar a oferta de 45 milhões.

Conclusão: Abaixo de 22,5 milhões embarga-se o praceamento devido o preço vil; Entre 22,5 milhões e 30 milhões a vantagem é do comprador; Entre 30 e 35 milhões é valor do mercado; Acima de 35 milhões a vantagem é do Paraná Clube.

   

Obs1: É lógico que os riscos e desembolsos não reduzem a metragem de um imóvel, mas a depreciação por causa dos problemas incorridos faz o valor ser menor, o que se utiliza a redução da metragem para manter o valor do metro quadrado, a fim de explicação.

Obs2: Valor até 30 milhões pode ser arrematado por investidor (foco no próprio terreno); entre 30 e 35 milhões poderá ser arrematado por empresário que queira o terreno para construir algo; acima de 35 milhões é estratégia competitiva, objetivando longo prazo.

Fontes: 

http://www.parana-online.com.br/editoria/esportes/news/617501/?noticia=ESTADIO+PINHEIRAO+E+ARREMATADO+POR+R+575+MILHOES

http://www.gazetadopovo.com.br/esportes/conteudo.phtml?id=1177603&tit=Pinheirao-a-R-66-milhoes-nao-seduz-compradores

http://www.gazetadopovo.com.br/esportes/campeonato-paranaense/conteudo.phtml?id=1346592&tit=Levantamento-aponta-FPF-entre-as-mais-ricas-e-devedoras-do-Brasil

http://www.parana-online.com.br/editoria/esportes/news/649375/?noticia=PARANA+CLUBE+COLOCA+SEDE+A+LEILAO+PARA+ACERTAR+DEBITOS

http://paranautas.com/index.php?cod=1835&pg=noticia_detalhe

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